Por Alejandro Lazo
En esta economía, ¿quién tiene suficiente dinero para el pago inicial de una casa? A pesar de un déficit presupuestario proyectado de $25 mil millones, el estado de California lo tiene. Al menos por ahora.
La Agencia de Financiamiento de la Vivienda de California está lista para lanzar una versión reducida de su nuevo programa de préstamos hipotecarios de plusvalía compartida el 27 de marzo. Con el programa Dream for All, el estado planea proporcionar $300 millones en pagos iniciales para un estimado de 2,300 viviendas para primeros compradores.
El complicado programa implica que el estado pague parte o la totalidad de los costos iniciales para comprar una vivienda (el pago inicial, por ejemplo) a cambio de una participación en la plusvalía que genere la vivienda cuando se venda, refinancie o transfiera.
Si el valor de la casa aumenta, esas ganancias para el estado se utilizarían para financiar a los próximos prestatarios, un poco para el vendedor; un poco para el próximo comprador.
Todos ganan, siempre que los precios suban.
El problema es que los precios de las viviendas han estado cayendo en el estado durante meses, incluso cuando las tasas de interés hipotecarias más altas han hecho que los pagos mensuales de la hipoteca sean más caros.
También se avecina una posible recesión económica, ya que la Reserva Federal considera aumentar aún más los costos de los préstamos.
Optimismo y expectativas
El tamaño y el alcance del programa Dream for All probablemente serán objeto de negociaciones entre Newsom y la Legislatura abrumadoramente demócrata este año. Se espera que el gobernador ofrezca un plan de gastos estatales revisado y un nuevo pronóstico financiero en mayo. Los legisladores deben aprobar un presupuesto equilibrado antes del 15 de junio para recibir el pago.
El recorte propuesto “no afectará el compromiso o el cronograma de la Administración para implementar el programa”, dijo el Departamento de Finanzas de Newsom en enero.
“Que el gobernador ‘proponga’ retirar algunos fondos tiene muy poco que ver con lo que realmente sucederá”, escribió Woods a CalMatters, en respuesta a la cobertura anterior del programa. “Nadie debería esperar que se recorte el programa, y todos deberíamos esperar que se asignen fondos adicionales, tal vez hasta $ 1 mil millones, en la Ley de Presupuesto 2023-24”.
“Con el aumento de las tasas de interés, el programa es más necesario que nunca… y existen varias formas innovadoras de financiar el programa”, escribió Woods.
Cae la plusvalía
La incertidumbre en la economía y el mercado de la vivienda ha sido un tema de discusión en CalHFA durante meses, ya que los funcionarios y los designados políticos buscan lanzar un programa destinado a aprovechar el aumento de los precios de la vivienda en el mismo momento en que precisamente cae el valor de la vivienda .
“Habiendo vivido el sueño de comprar una casa en Los Ángeles en 1989, cuando el mercado alcanzó su punto máximo, y luego venderla con pérdidas casi una década después, puedo apreciar que el mercado no siempre sube”, dijo durante esa reunión del 19 de enero, Jim Cervantes, presidente de CalHFA.
Los precios de las viviendas en California, que ya aumentaron durante años, experimentaron grandes ganancias durante la pandemia, ya que las tasas de interés hipotecarias alcanzaron mínimos históricos y las familias buscaron más espacio para sus lugares de trabajo remoto y practicar el distanciamiento social.
El precio medio de una vivienda unifamiliar de propiedad anterior en California, según el seguimiento de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, aumentó un 47% desde marzo de 2020 hasta mayo de 2022, cuando alcanzó un máximo de $900,170.
¿Cómo funcionará?
Se han revelado algunos detalles en reuniones de la junta de CalHFA, audiencias públicas y un informe a la Legislatura estatal. Estos son algunos de los componentes clave del programa.
- Los préstamos no estarán disponibles para todos los californianos. Solo califican aquellos que ganan el 150% o menos del ingreso medio de otros en su condado. Esos límites de ingresos varían según el condado, con $300,000 como límite en los costosos condados de Santa Clara y San Francisco, pero $159,000 para muchos condados del interior, como Fresno y Merced.
- Los préstamos cubrirán hasta el 20% de la compra de una vivienda. Cada vez que se vende, transfiere o refinancia una vivienda, el prestatario deberá al estado la cantidad original que el estado invirtió, más un porcentaje del aumento de valor de la vivienda. Si el préstamo original era del 20 por ciento del valor de la vivienda, el vendedor le debería al estado el préstamo original más el 20 por ciento de su valor aumentado, aunque ese monto tendría un tope del 250 por ciento del monto del préstamo original.
- Se incluirá una característica de equidad social del programa para aquellos que ganan hasta el 80% del ingreso medio del área. Podrán quedarse con una mayor parte de su capital cuando vendan, refinancien o transfieran sus propiedades que otros con mayores ingresos. También se reservará alrededor del 10% de los fondos estatales iniciales, o $30 millones, para los prestatarios de bajos ingresos.
- Los préstamos se pueden utilizar para financiar pagos iniciales y costos de cierre, incluidas reducciones de tasas de interés.
- Dada la complejidad del programa, los prestatarios deberán completar un curso de educación para compradores de vivienda.
CalMatters.org es una organización de medios de comunicación sin fines de lucro, no partidista, que explica las políticas públicas y los temas políticos de California.
